【疫情法院租赁,比较高法院审理疫情期间租赁合同】

疫情封楼或影响经营,能退租金吗?

疫情封楼导致无法正常使用房屋时，承租人一般可要求减免租金 ，但能否退租金需结合具体情况判断
，通常以减免租金为主，直接退租金较难实现。

受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用 ，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持 。实际案例松江区人民法院案例：一名年轻创业者张某承租了位于松江区的商铺用于经营产妇护理等服务业务
，因疫情影响无法正常营业，起诉至法院请求退还房屋押金及疫情防控期间租金
。

因无法正常经营的店铺是否可以申请免交租金 ，需要根据具体情况来判断。如果店铺无法正常经营是由于不可抗力因素导致：比如自然灾害、政府行为（如疫情期间的封锁措施） 、施工影响等
，使得租户无法正常使用店铺进行经营活动，那么根据《中华人民共和国民法典》的相关规定 ，租户可以主张免除部分或全部租金 。

科技公司主张：出现疫情并不直接导致不可抗力条款适用
，合同约定出租用途是办公使用，疫情未影响该用途；申先生实际使用房屋到3月30日 ，不存在退还租金法定事由；申先生微信单方通知解除合同
，不存在解除合同法定事由，且公司保留主张其违约的权利。

受疫情影响下的房租减免 个人租房：若主张疫情造成巨大损失 ，一般难以举证
，法院支持较少
。经营性租房：时效性较强的经营（如春节期间的旅游租赁）可主张不可抗力解约；因疫情停业的可主张情势变更减免租金，法院通常会根据公平原则分摊损失。

比较高法院指导意见：出租人不得因承租人受疫情影响导致资金周转困难或营业收入减少未支付租金而主张解除合同 。承租国有房屋及政府部门
、行政事业单位经营性房屋的 ，按国家政策执行租金减免，司法对此予以确认
。

不可抗力是否构成解除租赁合同的免责事由

〖壹〗、不可抗力不必然构成解除租赁合同的免责事由
，需结合合同目的 、疫情影响程度及因果关系综合判断。具体分析如下：不可抗力的法律定义与适用条件根据《民法典》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 。

〖贰〗
、不可抗力是合同违约的免责事由 ，指合同订立后发生当事人在订立合同时不能预见、不能控制 、不能避免的障碍
，致使合同不能履行时，当事人可免除责任
。

〖叁〗
、承租人免责事由包括以下几点：首先 ，当因不可抗力的因素导致租赁物损坏或消失时
，承租人可以免责。不可抗力包括自然灾害、战争等无法预知和无法避免的外部因素 。其次，若因意外事件 ，如火灾 、地震等导致租赁物毁损
、灭失
，承租人亦可免责
。

〖肆〗、因不可抗力不能履行合同的损失，通常由违约方承担无过错违约责任 ，但可部分或全部免除其因违约产生的责任
，具体需结合不可抗力的影响及合同履行情况综合判断。

〖伍〗 、比如在房屋租赁合同中，对出租方房屋设施等特殊情形约定免责条款 。近来的司法实践大多认为 ，当事人将不属于不可抗力的事件列为不可抗力，这些事件本身因不符合法定条件而仍然不属于不可抗力
，但可以视为当事人另行达成的其他免责情形
。因此，当事人可以在法定不可抗力事件范围外约定其他免责
、解除、变更合同的事由。

〖陆〗 、例如 ，重庆江北区法院判例明确：即使承租人因疫情停业
，出租人亦不享有合同解除权，承租人无需承担违约责任 。例外情形：若出租人未履行房屋交付义务（如未按时交房
、房屋存在瑕疵导致停业） ，则不适用不可抗力免责。结论：出租人可免除因停业导致的违约责任
，但需以已履行合同义务为前提
。

疫情下的房屋租赁纠纷实务

在新冠疫情下，上海地区房屋租赁纠纷实务主要涉及新冠疫情是否属于不可抗力、租金是否可减免 、租赁合同是否可解除以及违约责任可否减免等问题 ，法院会根据具体案情
，依据公平原则进行妥善处理。

”结论：疫情防控导致的政府强制停业属于不可抗力，直接影响租赁合同履行 。承租人是否可免除租金法律依据：不可抗力导致合同无法履行时 ，租金可部分或全部免除
。例如
，重庆江北区法院在“柯学诉重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司案 ”中判决：因防控疫情暂停营业，承租人不承担违约责任 ，且租金可减免。

因疫情完全交不起租金，承租人可解除合同的法律依据主要为《九民纪要》第48条 。以下是详细分析：法律依据：《九民纪要》第48条：违约方不享有单方解除合同的权利
。但是
，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局 ，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同
，有时对双方都不利。

疫情影响下的房屋租赁合同问题

居住用房：对于居住用房，若因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋 ，承租人可提出减免租金请求 。若疫情不影响承租人居住使用房屋
，且不存在无法使用房屋的客观情形，则一般不予支持减免租金请求
。总结：在疫情影响下 ，房屋租赁合同的履行面临诸多挑战。当事人应充分了解相关法律法规和司法解释的规定
，合理主张自己的权益 。

科技公司主张：出现疫情并不直接导致不可抗力条款适用，合同约定出租用途是办公使用 ，疫情未影响该用途；申先生实际使用房屋到3月30日
，不存在退还租金法定事由；申先生微信单方通知解除合同，不存在解除合同法定事由 ，且公司保留主张其违约的权利
。

例如一些非核心区域的商铺，虽然受到疫情影响客流量有所减少
，但仍可以正常营业，这种情况下就不宜轻易解除合同。导致合同目的不能实现：因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现 ，当事人请求解除合同的
，人民法院应予支持 。

受疫情影响下的房租减免 个人租房：若主张疫情造成巨大损失，一般难以举证 ，法院支持较少。经营性租房：时效性较强的经营（如春节期间的旅游租赁）可主张不可抗力解约；因疫情停业的可主张情势变更减免租金
，法院通常会根据公平原则分摊损失
。

受疫情影响的租赁合同，疫情或防控措施一般属于不可抗力 ，当事人可依法主张解除合同、免除违约责任等
，承租人未实际履约时可主张延期履行。

受疫情影响要解除租赁合同!法院:不属于不可抗力

法院认为疫情不属于不可抗力导致合同目的无法实现的情形，故驳回申先生解除租赁合同
、退还租金及押金的全部诉请 。具体分析如下：案件背景：申先生承租某大厦地下一层用于办公 ，因疫情影响认为合同目的无法实现
，向出租方提出解除合同并退还租金及押金，出租方未同意 ，申先生遂诉至法院
。

不可抗力作为解除事由的例外情形根据司法实践及理论，以下情形中不可抗力可能构成解除合同的免责事由：合同目的因不可抗力彻底落空：如租赁物因疫情被政府征用用于防疫
，导致承租人无法使用。疫情影响具有长期性或不可逆性：如疫情导致承租人长期无法进入租赁场所，且无替代解决方案 。

因疫情防控停业 ，承租人可基于不可抗力主张部分或全部免除租金
，出租人可免除因停业导致的违约责任，但需结合合同约定与实际情况综合判断
。疫情防控停业是否构成不可抗力根据《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的 ，根据不可抗力的影响
，部分或者全部免除责任。

一方可以与另一方协商一致进行解除，或者在合同中约定或法定的解除条件发生后向另一方送达退房通知 ，通知到达对方时解除房屋租赁合同建议综上问题所述疫情是否属于不可抗力
，对方延迟交租是否可以终止合同以上内容非常详细，仅供借鉴 ，建议可以通过法律手段来帮助 。

因疫情原因解除合同的
，能否以不可抗力为由不承担违约责任需结合具体情况判断，不可一概而论 ，通常不能完全免除违约责任，但可根据不可抗力的影响部分免除或适用公平原则分担损失
。